昨天，兩單刻著蘇州工業(yè)園區(qū)創(chuàng)新基因的REITs產(chǎn)品同步在上交所掛牌上市，分別為全國首單集體經(jīng)濟類REITs、全國首單由產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金發(fā)起的機構(gòu)間REIT。這兩單“全國首創(chuàng)”將存量產(chǎn)業(yè)載體轉(zhuǎn)化為流動資本，在探索集體經(jīng)濟提質(zhì)增效與不動產(chǎn)金融創(chuàng)新方面取得重要突破。

這兩款產(chǎn)品是“華金—元聯(lián)—婁葑街道聯(lián)創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園類REIT”和“元聯(lián)蘇園產(chǎn)城機構(gòu)間REIT”，其底層資產(chǎn)都由存量載體升級而來。“婁葑聯(lián)創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園類REIT”的底層資產(chǎn)由集體經(jīng)濟投建。乘著城市更新的東風(fēng)，蘇州工業(yè)園區(qū)婁葑街道打破集體經(jīng)濟傳統(tǒng)經(jīng)營模式，12個動遷社區(qū)成立股份合作聯(lián)社，出資對近9.8萬平方米的傳統(tǒng)工業(yè)載體拆舊建新，升級為一座現(xiàn)代化綠色產(chǎn)業(yè)園，吸引約20家高端精密制造、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域企業(yè)競相入駐。

產(chǎn)業(yè)園建成了，租金收益穩(wěn)定了，如何滾動開發(fā)，帶動增量投資？在元聯(lián)基金牽頭下，12個社區(qū)聯(lián)手做起“金融房東”，將持有穩(wěn)定租金收益的集體經(jīng)濟載體轉(zhuǎn)化為證券化產(chǎn)品發(fā)行。這一創(chuàng)新舉措讓合作聯(lián)社在收租之余還能獲得穩(wěn)定的資本分紅收益。同時，通過資本市場回籠資金，繼而投入新一輪載體改造，“開發(fā)—成熟—REITs發(fā)行—再開發(fā)”的良性循環(huán)得以打通，資本賦能讓集體資產(chǎn)從單純的“收租金”走向“活水長流”，為其他城市提供了集體資產(chǎn)證券化的“園區(qū)經(jīng)驗”。

同步上市的“元聯(lián)蘇園產(chǎn)城機構(gòu)間REIT”，打造了國資引導(dǎo)與專業(yè)基金協(xié)同盤活存量資產(chǎn)的又一樣板。其底層資產(chǎn)蘇桐112國際科創(chuàng)園，同樣經(jīng)歷了從閑置產(chǎn)業(yè)空間到高科技園區(qū)的重生。項目由園區(qū)國資企業(yè)聯(lián)合社會資本進(jìn)行二次開發(fā)，盤活帶動數(shù)億元產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投資額，后被由園豐資本發(fā)起、元聯(lián)基金管理的藥谷基金收購。如今，近4萬平方米的產(chǎn)業(yè)園引來新一代信息技術(shù)、人工智能等30多家高新技術(shù)企業(yè)鳳棲梧桐，出租率超90%。通過證券化盤活，項目跑通“國資引領(lǐng)+基金運營+資本盤活”的城市更新資產(chǎn)運作閉環(huán)。

存量載體變身優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)，背后是蘇州工業(yè)園區(qū)國資對不動產(chǎn)金融賽道十余年的深耕。自2009年對標(biāo)新加坡REITs市場以來，園區(qū)構(gòu)建起“Pre-REITs+類REITs+機構(gòu)間REITs+公募REITs”的多層次不動產(chǎn)金融版圖。作為兩單產(chǎn)品的主要牽頭機構(gòu)，元聯(lián)基金長期深耕以REITs為核心的不動產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。總經(jīng)理李艷透露，未來將繼續(xù)專注不動產(chǎn)賽道，助力存量資產(chǎn)盤活與產(chǎn)業(yè)升級。

駐園區(qū)記者 陳燕

《蘇州日報》2026年04月18日A02版